2026年9月18日、日銀は政策金利を1.25％程度に引き上げることを決めました。ただし、政策金利が上がった分だけ、住宅ローンの金利が直ちに上がるわけではありません。 適用金利がどう変わるかは、借りている銀行や契約によって異なります。

そして、変動金利の住宅ローンには、金利が上がっても毎月の返済額がしばらく変わらない契約があります。

だからこそ、今確認したいことがあります。毎月の返済額が同じでも、借金の減り方まで同じとは限らないのです。

同じ金額を払っていても、元金が減りにくくなる

住宅ローンの毎月の返済は、大きく分けると「利息」と「元金の返済」でできています。

たとえば、毎月11万円を返していて、その内訳が利息3万円、元金8万円だったとします。金利が上がって利息が4万円になり、毎月の返済額が11万円のままだと、元金に回るのは7万円です。

引き落とし額は同じ。でも、ローン残高は以前よりゆっくり減る。

この変化は、銀行口座の残高を眺めているだけでは気づきにくいものです。

「5年ルール」は、金利を5年間固定する制度ではない

変動金利の住宅ローンでよく聞く「5年ルール」。対象となる契約では、金利が変わっても、毎月の返済額を原則5年ごとに見直します。

ここで変わらないのは返済額です。金利が上がれば、その間も返済額に占める利息の割合は増え、元金の減り方は遅くなります。

また、見直し後の返済額を、それまでの125％までに抑える「125％ルール」もあります。ただし、これらのルールがあるかどうかは、銀行や返済方式などによって異なります。自分の契約を確認することが大切です。

金利が0.25％上がると、どれくらい違う？

仮にローン残高が4,000万円で、適用金利が0.25ポイント上がった場合、その時点の残高に対するひと月分の利息の増加は、単純計算で約8,300円です。

4,000万円 × 0.25％ ÷ 12カ月 ≒ 8,300円

毎月の返済額が据え置かれる契約なら、その分、当初は元金の返済に回る額が少なくなります。実際の利息額やその後の残高は、返済日、残りの期間、契約内容などで変わります。

「月8,300円、急に引き落とされる」という意味ではありません。返済額に変化が見えなくても、返済の中身には変化が起こりうる、という例です。

今やるべきことは、金利を予想することより契約を確認すること

金利のニュースを見て、すぐに固定金利へ切り替えたり、繰り上げ返済したりする必要があるとは限りません。まずは、次の三つを確認してみてください。

1. 今、自分に適用されている金利はいくらか
2. 毎月の返済額と、元金・利息の内訳はどう変わったか
3. 返済額が次に見直されるのはいつか

そのうえで、毎月の支払いが増えた場合にも、家計に余裕が残るかを考えます。教育費や生活費のための手元資金まで使って繰り上げ返済するのが、自分に合うとも限りません。

住宅ローンは、借りたときに決めて終わりではありません。返済額が変わっていない今こそ、返済予定表を開くタイミングかもしれません。

「自分のローンはどのルールが適用される？」「金利が上がった場合、家計はどこまで耐えられる？」。そんな疑問があれば、スマドで住まいとお金を一緒に整理できます。オンライン・対面、希望に合う方法でご相談いただけます。